立ち退きコンサルティイング実例

<公共事業関連>

実例(1)一戸建て住宅について (道路拡幅)
 練馬区内の老夫婦は木造一戸建て住宅(土地250㎡、建物120㎡)に住んでいた。道路拡幅工事を行うため敷地の一部約180㎡の買い取りの申し入れがあった。当社へは知り合いの行政書士さんのご紹介によりお話があり、調査によれば、問題の土地は大幅に削られることになり、その地では生活できないと判断した。補償金と隣地への残地売却の費用をもって、ご子息の住む近所の土地を選定し、住居を新築、移転した。

実例(2)店舗併用住宅について (道路拡幅)
 国道沿いに飲食店を経営する店舗併用住宅(土地180㎡建物は延べ140㎡)。検討結果、残地への移転に無理があり、他の地へ移転することにした。依頼人の営業する飲食店は、借地上の店舗であり、地主さんは隣接する土地に居住していた。当社は、借地人の補償は勿論の事、地主さんにも積極的に働きかけ、借地人の移転先の紹介、選定を行い、新店舗の建設となった。

実例(3)個人住宅 (高速道路建設における残地の買い取り請求を含む)
 神奈川県下において50歳代の地権者からの相談。50坪の土地に35坪の建物が建てっていた。高速道路建設における買収地は80%だった。土地建物の評価は当社の評価金額と大差はなく速やかに契約した。残地には高速道路とには大幅な段差が発生することがわかり、有効活用計画を立てたが、莫大な費用が掛かることが分かった。残地活用のため事業計画及び予算書をもって当局に伺い説明したところ起業地はもちろん、残地も買い取ってもらえた。

「立ち退き」等に伴う不動産の売買

<民間事業関連>

実例(4)工業移転について (道路拡幅)
 機械製造工場(役8000㎡)の一部の敷地(600㎡)が都市計画道路の拡張計画により行政当局より買収したいとの要請がありました。
 建設コンサルタント様のご紹介で、当社へ依頼されました。まず、工場側の意向を整理し行政へ提示しました。当社のアドバイスに従って的確に作成された以降表明が、行政当局の業務処理を速め補償交渉はスムーズに進み、双方納得のいく内容にて決着しました。
 補償交渉が進められる中で工場周辺には再開発に波が押し寄せていました。こうした周辺環境の変化及び工場の一部敷地買収を機に、工場の移転工場跡地の利用で企業の活性化を図ることとしました。新工場移転に当たっては補償面でのアドバイスを行った当社が代替え地を数か所選定し、提案させていただきました。又新工場建設、さらに移転費用については補償費用の一部と跡地再開発による、付加価値増加対策として、工場敷地周辺に歯形のように食い込んでいた、数個の商店、住宅に対し、移転計画を進め、敷地の整理統合を行い不動産の付加価値の増加を図るべく、交渉を進めました。

実例(5)共同住宅(アパート)について (土地区画整理)
 軽量鉄骨2階建ての共同住宅(延べ面積80坪)であり、土地区化整理事業の対象となり、立ち退きを余儀なくされました。共同住宅は東京近郊の私鉄沿線沿いに位置し、近接する敷地には大家さんが居住しており、土地整理組合から移転を求められた。これを機会に所有する近隣(350㎡)敷地に新たに共同住宅を計画いたしました。当社の「家茂さん」事業にて、旧アパート入居者の退去、新たな敷地に計画されている共同住宅の企画から予算の算出、設計など依頼人のニーズに合わせた対応を行いました。依頼人も近隣に土地を所有しており、補償金の一部を、共同住宅の新築にあたる等資金面での問題もスムーズに解決した事例です。

(6)「立ち退き、コンサルティング」は「地上げ屋」ではありません、国民にとっての不動産の有効活用です。
 バブル経済盛んな時代1986年~1991年を言いますが、俗に言う「地上げ屋」が日本中を徘徊していました。普通の不動産屋さんが多い中で、当時は日本中が浮かれていて1億の土地が1ヶ月後には2億になり6ヶ月後にはさらに4億で取引されることもありました。その中には悪徳不動産関係者もいました。詳細は故伊丹十三監督作品「民暴の女」で当時の世相をよく表しています。
しかし「立ち退きコンサルティング」と「地上げ屋」は全く違います。
立ち退いてもらうことにより、公共の利便性を確保する事が可能になります、道路拡幅や、駅前再開発、区画整理等により利用者である国民生活を豊かにします。又所有者にとっては自分の資産を有効活用するために結果的に「立ち退き」等をお願いするのです。その時は当然誠心誠意を尽くして補償を受ける「立ち退き者」の権利は保障されねばなりません。
私たちは、結果的に両者から感謝される仕事をやってきたという自負と誇りがあります。
日本国民のお役に立つことが私たちの願いだからです。
「立ち退き」の負のイメージを払しょくし、時代に応じた、土地の有効活用に貢献することこそ私たちの使命と感じ、日々成長したいと思います。

相続関連での不動産売買

「当社で扱った事例一部を紹介させていただきます」

資産をお持ちの方の相続には必ず資産処分が発生します、相続コンサルタントとして提案から不動産処分まで致します。最近は特に高齢者、相続相談が多い傾向にあります。
「当社で扱った事例一部を紹介させていただきます」

(1) 80歳女性の場合
   司法書士(成年後見人)の方からの紹介
女性が認知症になり、玄関は開けっ放し、そのうえ徘徊が始まっている。
本人は老人施設に入りたいとの意向。当然自宅を売却しなければならない。しかし、自宅と同一敷地には借家を持っている。スナック、貸事務所、貸倉庫家。3カ月かけて立ち退き交渉を行う。簡易裁判所の指導のもと全て円満に解決した。幸いスナックも近くに開店できた。銀行からの借入金を返済し手元に6000万円が残り、女性はゆったりした老人施設へ入居された。土地は既存建物解体後に戸建て業者に売却し、4戸の住宅が建設されました。

(2) 85歳男性の場合
   司法書士さんからの遺言執行ということで紹介
男性は自宅を所有しアパート経営もされていた。遺言執行をお願いされた後、2カ月で亡くなられた。アパート住人は12人だったが明け渡し交渉の上全員退去した。その後裁判所の指導のもと大手電鉄会社に売却できた。一人息子さんを交通事故で亡くされてたので、遺言により約1800万円を交通遺児育英資金に寄付させていただきました。

(3) 一人住まいの女性83歳の場合
   町内の民生委員の方からの紹介
女性は体調を崩し入院したが、その留守中の50歳の甥が女性の自宅に入り家財道具を運び出し更には実印、権利書を持ち出して近くの不動産屋へ売却に行った。実印の改印を行い、権利書を取り戻しました。自宅の2階には2人の賃借人がいましたが家賃は4か月も滞納していました。賃借人には1ヶ月後に退去してもらいましたが、女性はもう住みたくないということで戸建て業者に売却し無事に老人施設へ入居されました。

(4) 相続案件です
   70歳代兄弟4人で母親の土地を相続しました。
母親は老後二男と同居し面倒を見てもらってたので、遺言で二男には1/2残りの兄弟3人に1/2という遺言でした。同時に分筆登記も行った。借家人として20年来のスナックが営業している。そこに対する補償交渉もある。100坪の土地を一旦分筆し50坪で売り出しましたが、250万円/坪の値段しか付きません。仲介に入り合わせて100坪の土地としてで売り出した。ディベロッパーから400万/坪近くの提示を受けた。売主さん兄弟の喜び様は言うまでもありません。土地価格が高いため飲食店へも十分な明け渡し料を払うことができました。